金融街物業(1502)︰「女股神」加持 好淡因素夾擊

在兩隻招股反應極度熱烈的醫療股康基醫療(9997)及海吉亞醫療(6078)正在招股期間，今日迎來一隻中小型物管股金融街物業(1502)，由於大部份投資者都已經動用龐大資金去認購上述兩隻新股，而認購資金應不能同時認購金融街物業，或多或少會影響金融街物業的認購反應，但這對底是否保薦人的陰謀？

金融街物業(1502)招股日期由6月19日至24日，預期7月6日上市，發售9,000萬H股，90%配售，10%公開發售，另有15%超額配股權，每股招股價為7.16元至7.56元，集資最多6.804億元，以上限價7.56元計算，市值約27.21億元，以19年經調整純利約1.11億人民幣計算，市盈率約22.2倍。公司是一家有25年以上經驗物業管理公司，以北京金融街區域的物業管理及相關服務為起點，已發展成為一家綜合物業管理公司，其中管理商務物業佔收入達65%，而來自北京地區收入佔總額63%。公司物業管理項目來自母公司金融街聯屬集團佔總在管面積約66%，而佔總收入約81%。聯屬公司金融街控股為深圳證券交易所上市公司(股份代號：000402)，是中國的地產開發商。

獨家保薦人國泰君安，過去兩年，國泰君安曾保薦10隻股份上市，算是十分多產，其中首日4升3平3跌，表現普普通通。綠鞋估計會發，但對於國泰君安的護盤能力則沒有信心。是次公司引入4名基石投資者，合共認購約2,100萬美元等值股份，按中間價計算，約佔發售股份24.65%，其中包括UBS Asset Management、西澤投資管理、J-Stone及九龍建業(034)，西澤投資管理集團主席是有「女股神」之稱的劉央所擔任，對上一次劉央有份投資的維信金科(2003)18年6月上市，上市價20元，但現價僅餘4元，如此表現，筆者寧願謹慎。

金融街物業就綜合實力而言在20年中國物業服務百強企業中排名第16位，身為火熱板塊物管之一，規模又不算太細，估計會有一堆資金認購，但公司偏偏撞正兩大熱烈的醫療股招股期間內招股，勢令認購反應降溫。估值方面，感覺上算是合理，較其他物管股估值有少許折讓。而公司引入4名基石投資者，取約24.65%的發售股份，理論上不俗，但因為維信金科上市後的表現，令筆者對於「女股神」劉央入股則存有戒心，加上獨家保薦人國泰君安，未能給予太大信心。

策略上，由於撞正兩大熱烈的醫療股，令各大券商孖展額度大減，同時投資者的大部份資金已認購兩大醫療股，因為估計認購反應不會太熱烈，初步大膽估計超額幾十倍，估計會觸發回撥，但應不會回撥至50%，這個超額數字比較尷尬，若用孖展認購，則令中籤額難計。綜合而言，感覺值博率一般，屬於比較雞肋的選擇，以往物管股上市初期表現贏多輸少，是次少注認購無妨，但新股往往是講求短線熱度，在欠缺額度下，導致熱度下降，上市初段表現未必太強，或有機會在公佈認購結果後，才在暗盤部署。

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招股書︰

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0619/2020061900026_c.pdf