恒大物業(6666)︰定價克制 中下限定價有水位

本周新股熱潮由恒大物業(6666)展開，招股日期由11月23日至26日，預期12月2日上市，發售約16.21億股(新股及舊股各佔一半)，90%配售，10%公開發售，另有15%超額配股權，若公開發售認購14倍至少於49倍，公開發售比例將由10%增至14%，49倍至少於99倍即增至17%，認購99倍或以上則回撥至20%(恒大集團股東將獲提供優先發售中合共1.297億股預留股份)，每股招股價為8.5元至9.75元，集資最多約158億元，按每手500股，入場費4,924.12元，以上限價計算，市值約1,054億元，若以20年首六個月純利，估算今年純利約為22.8億人民幣，市盈率約42倍。 

 

聯席保薦人為華泰國際、瑞銀、農銀國際、建銀國際、中信證券、海通國際，唯一外資瑞銀擔任價格穩定人。基本面方面，恒大物業(6666)由恒大(3333)分拆物管業務於香港上市，於去年在中國物業服務百強企業中，排名第三，屬於物管板塊中的龍頭之一，公司兼具快速增長及大型物管股，背靠恒大集團貨如輪轉的賣樓策略，業績增長確定性高，前景不俗，唯美中不足的是出售舊股，但不難理解的是恒大希望籌集資金以降低負債。

 

早前文章曾提及，若各位有留意港股市場，應該知道恒大系是十分難分析的板塊，利用高槓杆發展業務，股價亦相對波動，看看恒大汽車(708)，各位就會明白，升起來可以是十分誇張，但回吐幅度亦是如此，而恒大(3333)對比其他內房股，幅度亦相對大，所以可以估計到恒大物業的波幅亦會較同業大。

 

是次公司找來23個基石投資者，認購接近一半貨，同時亦找來14個前期投資者，包括華人置業(127)執行董事陳凱韻女士、華泰基金、中信資本、紅杉資本、雲鋒基金、騰訊控股(700)等等，在20年8月以8.375元認購恒大集團所持股份，而下限定價就是8.5元，因此若然最終是中下限定價，其實具備一定的水位。

 

 是次以上限價計算，市值約1,054億元，對比物管一哥碧桂園服務(6098)目前市值近1,200億元，這比早前傳聞天價估值2,000億元低出不少，反映是次恒大定價尚算克制，若中下限定價將具有一定水位，具備一定的值博率，因此若認購反應未如理想，反而可以少注試一試，但孖展風險頗高，因此不太建議。不過各位需留意近期太多物管股上市，這將限制了短線爆發力。

 

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