鑫苑服務(1895)︰關鍵是如何定價


新股市場繼續熱閙起來，鑫苑服務(1895)為一間內地物業管理商，控股股東是鑫苑地產，其在紐交所上市，股份代號︰XIN。就2018年總收益而言，公司在中國物業管理公司中排名第33位，算是規模較細的公司。截止19年3月底，在管總建築面積約為1,580萬平方米。從16年至18年，在管面積覆合年增長率約為20.7%，對比其他物管公司，公司增速略為遜色。所以，雖然公司貴為港股當旺的物管股，但由於公司規模細，變相估值絕不能跟碧桂園服務(6098)、中海物業(2669)等龍頭股相提並論。

公司今日起招股，每股招股價為2.08元至3元，集資最多3.75億元，上市開支約4,180萬元，以上限價3元計算，市值約15億元，以2018年盈利約7,610萬元人民幣計算，市盈率約17倍，略嫌有點貴，不過值得留意的是是次招股定價相當闊(2.08元至3元)，若下限定價，市盈率降至約12倍，估值變得具吸引力，值博率大幅提升。而獨家保薦人是東方證券，是次招股並不會行使超額配股權，沒有綠鞋制度，因此保薦人不會穩定價格，投資者自行平衡風險。

總結，來到博弈層面，短線方面，公司貴為港股當旺的物管股，業務上是吸引力，是次招股定價相當闊(2.08元至3元)，高低位相差高達三成，十分誇張。若下限定價，市盈率降至約12倍，估值變得具吸引力，值博率大幅提升，因此，公司能否複製在7月中上市的和泓服務(6093)首日的強勢，就相當取決於公司如何定價，以及認購反應如何？若回撥比例予公開提升，股價上升空間便減低。

長線方面，作為物管股一員，鑫苑服務前景相當取決於母公司鑫苑地產的賣樓速度，整體上仍然是樂觀。不過，目前在港上市的物管股有不少選擇，由於公司規模較細，估值上必定較物管龍頭失色。

免責聲明：以上信息並不構成任何投資建議，投資者需自行加以評估並承擔所有風險

招股書︰
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2019/0925/2019092500020_c.pdf

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