合景悠活(3913)︰派送紅股 上市初期遇沽壓

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再有一隻物管股招股，合景泰富(1813)分拆物管業務合景悠活(3913)上市，招股日期由10月19日至22日，預期10月30日上市。是次發售3.83億股，90%配售，10%公開發售，另有15%超額配股權，而合景泰富股東將獲提供優先發售中合共7,062萬股預留股份，相當於國際配售提呈發售股份約20.5%。每股招股價為7元至8.13元，集資最多31.17億元，按每手1,000股，入場費8,211.93元，以上限價計算，市值約164.04億元，若以20年首四個月純利，估算今年純利約為2.43億人民幣，市盈率約61倍，估值貼近上市同業。聯席保薦人為農銀國際、華泰國際，價格穩定人為農銀國際，普遍中資投行保薦，沒有甚麼特別。

先講講基本資料，合景悠活為中國的綜合物業管理服務供應商，於中國物業服務百強企業排名第17位。公司去年收入達11.2億人民幣，按年增70%，而純利則為1.84億人民幣，增130%，而今年首四個月收入為4.27億人民幣，純利為7,617萬人民幣，業務增長迅速，屬於中型物管股。公司引入8名基石投資者分別為高瓴資本基金認購5,000萬美元、其餘7名投資者包括Orchid China、嘉實國際投資、Valliance、中國聯塑、雪湖資本、奧陸資本、Aspex等7位投資者分別認購1,000萬美元，合共認購1.2億美元(約9.36億港元)股份，按中間價計算，約佔發售股份32.09%，設六個月禁售期，陣容強勁，有高瓴資本、雪湖資本、奧陸資本等，可見公司實力不俗，有增長潛質。

不過，是次需要了解背景資料，合景泰富(1813)早前派送旗下物管合景悠活(3913)股份，每2股獲派1股合景悠活股份，每45股可優先認購一股合景悠活股份，已於10月7日除淨，並除淨3.24元，可以引伸為分派紅股的成本。由於是二送一紅股，因為紅股成本為6.48元，而招股價是7至8.13元，變相上市初期或有一段沽壓。

上市後公司已發行股東約20.1億股，其中IPO發行3.8億股，有16.3億股由合景泰富股東持有，包括約10億是合景泰富大股東持股，約6億股是合景泰富獨立股東持股(透過港股通持股約8,000萬股)，估計有不少合景泰富公眾股東在獲派合景悠活股份後選擇賣出，包括投機套利盤、內房基金或不希望持有物管股而選擇沽貨，以及港股通股東現階段只許沽貨，不能買入，因此當有20%是獲利盤，都有1.2億股在上市初期沽售，變相情況就如去年尾上市的時代鄰里(9928)一樣，上市初期股價遇上沽壓，而不少打新投資者都以短線為主，變相合景悠活未必適合短線。

總結而言，合景悠活屬於一隻具增長潛質的中型物管股，不過由於涉及二送一紅股，或有不少合景泰富公眾股東在獲派合景悠活股份後選擇賣出，變相上市初期或有一段沽壓，就如去年尾上市的時代鄰里(9928)一樣，而公司選擇引入多名具名氣的基石投資者，基石投資者有六個月禁售期，令上市初期流通股份減少，同時亦向市場發放利好的訊號，大膽估計是公司希望以穩定上市初期的股價。策略上，是次招股值博率不算高，寧願忍一忍手，若上市初期股價跌穿招股價，才吼位低吸，而紅股成本為6.48元是參考價。

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