卓越商企服務(6989)︰具值博率 但短線爆發力成疑

昨日提及的卓越商企服務(6989)正式招股，招股日期由10月7日至12日，預期10月19日上市，發售3億股，90%配售，10%公開發售，另有15%超額配股權，每股招股價為9.3元至10.68元，集資最多32.04億元，按每手1,000股，入場費10,787.62元，以上限價計算，市值約128.16億元，若以20年首五個月純利，估算今年純利約為3.7億人民幣，市盈率約31.4倍。

卓越商企服務成立於1999年，主要為卓越集團或第三方物業開發商開發的高端商務物業提供服務，公司去年收入達到18.3億人民幣，按年增長約五成，而今年首五個月收入為9.41億人民幣，去年純利達到1.78億人民幣，按年增長逾四成，而今年首五個月純利為1.42億人民幣，可見公司增長迅速，公司大股東為卓越集團創始人李華先生，上市後持股約六成。

聯席保薦人為海通國際、招銀國際，價格穩定人為海通國際，相對外資投行保薦，的確比較遜色。而最令人驚喜的是，公司竟引入9名基石，包括騰訊、京東旗下公司、以及多名頗有名氣的基金，作為一間物管股，竟能引入騰訊作為基石，實在意想不到，可能是公司大股東李華先生與京東劉強東相識，引入騰訊系入股，反映集團實力不俗，因此可以預期不少投資者會慕名作出認購，預期招股反應將會熱烈。另外，內房著名分析師蔡金強打理的奧陸資本有份作基石，亦是賣點之一。不過，近期多隻物管股都錄得頗大調整，對於公司上市初期股價的爆發力，的確有一點保留。

暫時用卓越商企對比寶龍商業(9909)，相樣從事商務物業管理，無論收入、純利都差不多，寶龍商業去年收入16.2億人民幣，純利1.79億人民幣，今年上半年收入8.69億人民幣，純利1.45億人民幣，市值約170億元。而卓越商企上市市值約130億元，暫時估計上市升幅約兩成至三成，但記緊其實上述估算是十分危險，因為新股短期供求以及當時大市氣氛主導短線股價，變相不計好過計，心入面有一個底就算，不要算死數。

總結而言，卓越商企是一間商業物管，保薦人為海通、招銀，比較失色，而公司引入騰訊京東，保證公司有一定的質素，但近期物管板塊比較弱，亦沒有科技股、醫藥股的憧憬力，變相筆者對於其上市初期股價的爆發力，估計兩成至三成左右，整體上都有一定的值博率，但不宜期望過高。

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招股書︰

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/1007/2020100700010_c.pdf